El impuesto más importante: ISR por enajenación de bienes inmuebles
Cuando vendes una propiedad en México con ganancia, el SAT cobra el Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre la ganancia real (precio de venta menos precio de adquisición ajustado).
Tasa para personas físicas: entre el 1.5% y el 35% dependiendo del monto de la ganancia, calculada como persona física en el régimen de enajenación.
La exención más importante: casa habitación
Si la propiedad fue tu casa habitación principal por al menos dos años inmediatos anteriores a la venta, puedes aplicar una exención de hasta 700,000 UDIS (aproximadamente $5.8M MXN en 2025) sobre la ganancia.
Requisitos para la exención:
- La propiedad debe constar como casa habitación (uso residencial)
- Debes haberla habitado y registrado como domicilio fiscal
- Solo una propiedad puede tener esta exención cada 3 años
- El notario debe validar y aplicar la exención en el cierre
ISAI: el impuesto del comprador
El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) lo paga el comprador, no el vendedor. La tasa varía por estado:
- Yucatán: 2% sobre el valor escriturado
- Quintana Roo: 2% (varía por municipio)
- CDMX: 3%
Para el vendedor extranjero
Un extranjero no residente en México que vende una propiedad tributa por vía de retención en fuente a través del notario. La tasa es del 25% sobre el precio de venta total (sin deducciones) o la tasa menor que resulte de aplicar el cálculo de ganancia real.
Importante: los convenios de doble tributación México-EUA y México-Canadá pueden reducir la carga fiscal para residentes de esos países.
La deducción más valiosa: mejoras documentadas
Todas las mejoras realizadas a la propiedad que estén documentadas con facturas electrónicas (CFDI) se pueden deducir del precio de adquisición para reducir la ganancia gravable.
Consejo: conserva todos los CFDI de construcción, remodelación y equipamiento desde el primer día de propiedad.
Un contador especializado en bienes raíces puede estructurar la operación de forma que la carga fiscal sea significativamente menor dentro del marco legal.