No necesitas ser ciudadano ni residente para comprar en Miami
EUA no restringe la propiedad inmobiliaria a extranjeros. Cualquier persona, independientemente de su nacionalidad o estatus migratorio, puede adquirir propiedades con plenos derechos de propiedad.
El proceso de compra para compradores internacionales
Paso 1: Definir el vehículo de compra
Compra personal (individual): más simple, pero expone el patrimonio personal a litigios.
Compra vía LLC: la forma más común entre compradores internacionales. Una LLC de Florida puede tener a un extranjero como único miembro. Ventajas: separación patrimonial, mayor privacidad, facilidad para transferir sin escritura.
Trust (fideicomiso americano): para compradores de mayor patrimonio; ventaja en planificación sucesoria.
Paso 2: Abrir cuenta bancaria en EUA
Los bancos de Miami tienen experiencia con clientes internacionales. Documentos típicos: pasaporte, comprobante de origen de fondos, carta de referencia bancaria de tu país.
Paso 3: ITIN o EIN (número fiscal)
Para declarar y operar en EUA necesitas un número fiscal. Un ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) se tramita ante el IRS; un EIN si compras vía LLC.
Paso 4: La oferta y el contrato
Las ofertas en Miami se hacen sobre formulario FARBAR (estándar de Florida). Incluye precio, condiciones de inspección, plazo de cierre y contingencias.
Paso 5: Due diligence
- Inspección física del inmueble
- Revisión de documentos del condominium: estados financieros, actas, pending assessments
- Búsqueda de título (title search)
- Verificación de seguro de propietario disponible
Paso 6: Cierre
En Florida, el cierre lo maneja una compañía de título (no notario). El proceso toma 30-45 días en transacciones de reventa y 60-90 días en preventa.
Costos de cierre típicos en Florida
- Impuesto de documentos (Doc Stamps): 0.7% del precio de compra
- Seguro de título: 0.3-0.5% del precio
- Honorarios de abogado y otros: $1,500-$3,000 USD
Obligaciones fiscales post-compra
Si rentas la propiedad, deberás declarar ingresos ante el IRS (formulario 1040-NR o a través de la LLC). Si vendes, aplica FIRPTA: retención del 15% del precio de venta como adelanto de impuestos para el vendedor extranjero.