El atractivo de la preventa: precio de hoy, entrega mañana
La preventa inmobiliaria funciona bajo una premisa simple: el comprador acepta esperar la entrega a cambio de un precio inferior al de mercado en el momento de entrega.
En Cancún, los descuentos de preventa oscilan entre el 15% y el 30% sobre el valor de entrega proyectado. Para un inversionista con horizonte de 2-4 años, esto puede representar una ganancia de capital significativa antes incluso de recibir las llaves.
Los riesgos reales (que los vendedores no mencionan primero)
Riesgo de entrega: el desarrollador puede retrasarse o, en el peor caso, no entregar. La protección legal en México para compradores de preventa es limitada comparada con mercados como EUA o España.
Riesgo de precio: el precio de entrega proyectado puede no materializarse si el mercado se corrige o si el desarrollo se entrega en una zona que no cumplió las expectativas de desarrollo.
Riesgo de acabados: la diferencia entre el render y la unidad entregada puede ser significativa en desarrolladores de bajo perfil.
Riesgo de fideicomiso: si la operación involucra zona restringida, el fideicomiso debe constituirse correctamente desde el contrato de preventa.
Cómo evaluar a un desarrollador antes de firmar
- Proyectos entregados: verificar que el desarrollador tenga al menos 2-3 proyectos entregados en Cancún (no solo en otra ciudad)
- Permiso de construcción vigente: pedir el número de permiso y verificar en el municipio
- Escrituras del terreno: el desarrollador debe ser propietario o tener contrato notariado del suelo
- Fideicomiso de garantía: algunos desarrolladores estructuran los pagos en fideicomiso de garantía (el dinero se libera al desarrollador por avance de obra, no todo al firmar)
La estructura de pagos típica en Cancún
- Enganche: 10-20% al firma del contrato
- Mensualidades durante construcción: 20-40% en pagos durante 18-36 meses
- Liquidación en entrega: 40-70% restante (generalmente financiado con hipoteca)
La pregunta más importante
¿Puedes verificar de forma independiente el avance de obra? Un desarrollador serio permite visitas a la obra y tiene reportes de avance periódicos. Si no puede mostrarte el avance real, esa es la señal de alerta más importante.