La pregunta de los impuestos aparece siempre en el proceso de compra —y es legítima. La buena noticia: en Yucatán las cargas fiscales son predecibles y relativamente moderadas. Aquí está la guía completa.
Impuestos y costos al comprar
Cuando compras una propiedad en Yucatán, el proceso involucra estos conceptos fiscales:
Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI): Es estatal, lo paga el comprador, y en Yucatán equivale al 2% del valor de escrituración (que debe ser el mayor entre el precio de venta y el valor catastral). El notario lo calcula y lo paga directamente al gobierno estatal.
Derechos de Registro Público: Un costo fijo por registrar la escritura en el Registro Público de la Propiedad de Yucatán. Suele estar entre $800 y $2,500 MXN dependiendo del valor del inmueble.
Honorarios notariales: Varían entre el 0.5% y el 1.5% del valor de la operación. En Yucatán los notarios tienen un arancel regulado, así que los honorarios son predecibles.
IVA sobre honorarios notariales: 16% sobre los honorarios del notario (no sobre el valor de la propiedad).
Para una propiedad de $4,000,000 MXN, el total de gastos de cierre ronda el 3% al 5% del valor — entre $120,000 y $200,000 MXN adicionales al precio de venta.
Predial anual (mientras eres propietario)
El predial en Yucatán es uno de los más bajos del país. Se calcula sobre el valor catastral (que suele ser menor al valor de mercado) a una tasa que varía por municipio. Ejemplos orientativos 2025:
- Casa 3 recámaras en zona residencial norte de Mérida: $3,000–$8,000 MXN anuales
- Departamento 2 recámaras Altabrisa: $1,800–$4,500 MXN anuales
- Lote en fraccionamiento periurbano (Cholul): $800–$2,000 MXN anuales
El predial se paga en enero-febrero con descuento por pronto pago (generalmente 10-15%).
Si rentas tu propiedad
Los ingresos por arrendamiento se declaran en el SAT como ingresos por arrendamiento. Tienes dos opciones:
- Deducción ciega del 35% — sin comprobar gastos, declaras el 65% del ingreso como base.
- Deducciones comprobadas — intereses hipotecarios, predial, mantenimiento, depreciación. Conviene si tus gastos superan el 35%.
La tasa efectiva de ISR sobre arrendamiento depende del total de tus ingresos anuales. Un contador fiscal puede optimizarlo.
Si vendes
La ganancia (precio de venta menos costo de adquisición actualizado) paga ISR sobre ganancia de capital. La tasa varía entre el 1.92% y el 35% según el monto y tu situación fiscal.
Existe una exención importante: si es tu casa habitación y llevas más de 5 años viviendo en ella, puedes exentar hasta $1,500,000 UDIs de ganancia (aproximadamente $10.5 millones de pesos en 2025) — una sola vez cada 3 años. El notario verifica la elegibilidad y aplica la exención directamente.
La recomendación práctica
Los impuestos en Yucatán son predecibles. Antes de cerrar cualquier compra, pide al notario el desglose exacto de gastos de cierre — están obligados a dártelo por escrito. No hay sorpresas si preguntas antes.
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